Покупка квартиры на вторичном рынке всегда связана с волнением за чистоту сделки и своевременное получение ключей. Особое внимание к теме привлекла ситуация, получившая название «Эффект Долиной», когда после продажи прежний владелец отказывается освободить объект. Эксперты в сфере недвижимости, среди которых юристы Екатерина Свинко и Елизавета Лукина, рассказали, какие шаги стоит предпринять покупателю для мирного и правового переезда в новую квартиру.
Передача квартиры: когда прежний хозяин обязан выехать
По Гражданскому кодексу РФ, в частности, по статье 556, передача квартиры оформляется актом приема-передачи, в котором обязательно указывается срок, когда продавец должен освободить помещение. Обычно этот срок — от одной до полутора недель с момента регистрации нового права собственности. Как отмечает Екатерина Свинко, после официальной регистрации покупатель становится единоличным владельцем недвижимости, а предыдущий собственник утрачивает любые права пользования этим жильем.
Для предотвращения спорных ситуаций, опытные юристы, такие как Елизавета Лукина, рекомендуют в документах четко указать дату передачи: это избавит от разночтений и недопонимания. Кроме того, разумнее всего подписывать акты и фиксировать момент освобождения квартиры сразу при регистрации покупки. Откладывание госрегистрации до фактической передачи ключей, напротив, увеличивает риски для покупателя.
Подготовка документов и фиксация состояния жилья
В акте приема-передачи стоит вписать не только дату передачи недвижимости, но и более подробные сведения: какое имущество остается в квартире, его состояние, наличие дефектов и порядок устранения. К акту желательно приложить фото- и видеоматериалы, свидетельствующие о состоянии квартиры на момент передачи. Немаловажно отразить в документах, какие суммы коммунальных платежей погашены, и зафиксировать текущие показания счетчиков на воду и электричество.
Чтобы обезопасить себя, следует прописать в договоре, что бывший хозяин после истечения оговоренного срока сдачи ключей не должен чинить препятствий новому собственнику. Это позволит избежать ненужных конфликтов и проблем с заселением.
Неустойка за просрочку передачи квартиры: рекомендации Рашида Гитинова
Если продавец затягивает момент передачи ключей, покупатель может предъявить требование о неустойке — это серьезный аргумент для ускорения процедуры переезда. Руководитель практики разрешения споров Рашид Гитинов советует заранее включить пункт о неустойке в договор: сумма может быть установлена, например, на уровне 0,5–1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки. Такой порядок чаще всего мотивирует бывшего собственника не откладывать освобождение жилья.
Действия при затягивании передачи: советы Анастасии Захаровой и агентства «Миэль»
Если бывший владелец не спешит освободить объект, Анастасия Захарова, юрисконсульт «Миэль», рекомендует первым шагом направить ему заказное письмо с уведомлением (или телеграмму с подтверждением получения) с предложением согласовать дату сдачи квартиры. Такой документ можно будет использовать в суде в случае дальнейшего разбирательства. Как подчеркивают специалисты, до вскрытия двери или замены замков дело доводить не стоит — это может быть расценено как административное правонарушение. Всегда предпочтительнее дать возможность решить проблему через мирный диалог и грамотное уведомление.
Когда ситуация не решается миром, следующий шаг — обращение в суд с иском о выселении бывшего владельца. Для суда следует подготовить все возможные доказательства: запись невозможности попасть в квартиру по ключам, фиксация личных вещей бывшего хозяина, переписка, свидетельствующая о его отказе выехать. Как правило, суд поддерживает сторону покупателя, признавая его законным владельцем квартиры.
Судебное выселение и роль приставов: сколько это стоит и что делать
После положительного решения суда у покупателя появляется право обратиться к судебным приставам, которые организуют принудительное выселение. Все затраты, связанные с судебным разбирательством и работой приставов, ложатся на предыдущего собственника. Например, если случай касается крупной и дорогостоящей квартиры, исполнительский сбор может достигать значительных сумм — как предполагают юристы, речь может идти о нескольких миллионах рублей.
Таким образом, соблюдение юридической чистоты сделки, тщательная проработка всех этапов передачи имущества и диалог между сторонами гарантируют покупателю спокойное и радостное заселение в новую квартиру. Советы от признанных экспертов Екатерины Свинко, Елизаветы Лукиной, Рашида Гитинова и Анастасии Захаровой обеспечат уверенность на каждом этапе сделки и позволят избежать разочарований.
Источник: lenta.ru
