Скрытая опасность: в стране нарастает лавина устаревших торговых центров
Российский рынок торговой недвижимости оказался у черты: ввиду крайне низкого темпа выхода новых объектов старые комплексы стремительно теряют актуальность. Консалтинговая компания Nikoliers предупреждает — сейчас уже 62% из общего объёма в 31 млн кв. м торговых площадей исчерпали свой жизненный цикл и нуждаются в глубоком обновлении. Через два года их доля увеличится до 67%, причем этот процесс уже не остановить простыми усилиями — грядет масштабная реконструкция, а для большинства владельцев такие вложения могут оказаться неподъёмными из-за слабо прогнозируемой окупаемости.
Эксперты Nikoliers акцентируют: к 2026-2027 годам кризис устаревания примет еще более опасный масштаб. Если сейчас только в Москве и области среди 9 млн кв. м торговых площадей требуется реконцепция для 43%, то в Петербурге и Ленинградской области эта доля уже составляет 53%. Еще более мрачная картина в регионах — 73% всех объектов там безнадёжно устарели. Аналитики IBC Real Estate добавляют тревоги: к 2026 году в регионах, не считая двух столиц, доля нуждающихся в перезапуске комплексов может достигнуть целых 77%. Даже в Петербурге, традиционно устойчивом сегменте, ожидается уровень устаревания 80%.
Руководитель аналитического департамента IBC Real Estate Екатерина Ногай отмечает: пока среднестатистический жизненный цикл комплекса едва дотягивает до десятилетия, после чего требуется полный редизайн, реновация инфраструктуры и инженерных коммуникаций. Впрочем, на практике все еще хуже: Павел Люлин, вице-президент Союза торгцентров, предупреждает — только из числа современных торговых центров более тысячи уже перевалили за рубеж в 10 лет и теперь представляют собой точку риска для девелоперов и арендаторов.
Точка невозврата: массовое устаревание угрожает тысячам платёжеспособных арендаторов
Павел Люлин напоминает: если сегодня в России около 2 тысяч качественных торговых центров, то уже через три года по инерции устаревание накроет 1,3-1,4 тысячи объектов. Общий же объём работающих площадок — около 7 тысяч, включая небольшие и периферийные комплексы, свидетельствуют данные CMWP.
Тревожные сигналы исходят и от управляющих крупных холдингов. Мария Ромашина из ADG Group подчеркивает: коммерческие циклы стремительно сжимаются, теперь вместо комфортных 10-12 лет полная устарелость наступает уже на втором пятилетии жизни комплекса. Причина — непростительно отставшие планировки, устаревшие инженерные решения и нелогичное зонирование тех ТЦ, что строились в 2000-х.
Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева констатирует: большинство комплексов больше не отвечает ожиданиям публики, которая стала требовательной и требует не просто магазинов, а уникальных развлечений и сервисов. Партнер Nikoliers Анна Никандрова подтверждает рост тревожного тренда: формат успешного торгцентра сегодня — это прежде всего место притяжения для отдыха, семейных досугов и событий, а не банальная торговая галерея.
Новые угрозы: онлайн-торговля безжалостно выдавливает офлайн-сектор
Фоном к лавине устаревания стала другая тихая угроза: стремительная миграция покупателей на виртуальные площадки. По данным Ассоциации компаний интернет-торговли, с января по март 2025 года онлайн-продажи в России подскочили на 36%, достигнув рекордных 2,6 трлн рублей. В результате обычные торговые центры фиксируют спад трафика – компания Focus Technologies за этот же период отмечает падение Mall Index на 4%. Посетители просто уходят, лишая объекты шанса на оживление.
Мария Ромашина и Евгения Хакбердиева уверены: без быстрой смены формата значительная часть объектов останется «мертвыми зонами» — даже если появятся новые арендаторы, они не смогут генерировать устойчивый поток посетителей, если инфраструктура комплекса безнадёжно отстала от ожиданий клиентов. Игнорировать этот факт сейчас — значит обречь объект на медленное угасание.
Замедление строительства: новые объекты не появятся вовремя
Истинный драматизм ситуации показывает статистика о запуске новых ТЦ. В 2018-2021 году ежегодно вводилось от 295 до 507 тысяч кв. м новых помещений, но с 2022 года рынок словно парализован: объёмы ввода обрушились до диапазона 133-306 тысяч кв. м. Эксперты IBC Real Estate подчёркивают, что на фоне сначала пандемии, а ныне — геополитической нестабильности — застройщики отступили в ожидании былых времен стабильности, откладывают завершение даже крупных строек.
Темп устаревания действует одновременно с остановкой обновления: фонды стремительно смещают вектор к «серой» зоне без новых ТЦ, где каждый год оборачивается потерей целых сегментов аудитории, а переоснащение единиц существующих комплексов уже не может покрыть масштаб зияющих пробелов. Отдельные флагманы умудряются модернизироваться, но для большинства проблема принимает необратимый характер.
Финансовый тупик: инвестиции велики, а окупаемость под вопросом
Индустрии срочно нужно перезагружаться: владельцы торговых центров оказались перед жестким выбором — рисковать и инвестировать в редизайн или наблюдать, как их объекты превращаются в пустующие бетонные глыбы. Как показывает опыт, реновация обходится в 50-100 тысяч рублей за каждый квадратный метр, но итоговые затраты могут сильно различаться в зависимости от степени износа.
По словам Марии Ромашиной, стоимостная нагрузка огромна, а вложения зачастую окупаются черепашьими темпами из-за дороговизны кредитов и сниженного интереса со стороны арендаторов. Павел Люлин резюмирует: для немалой части собственников запустить проект обновления центров сейчас — шаг слишком рискованный и дорогостоящий. По сути, многие не готовы к столь масштабным переменам: стратегические решения откладываются, пока рынок не вернет былую уверенность, но восстановится ли она — большой вопрос.
Ближайшее будущее: на рынке всё менее предсказуемо
Ниша торговых комплексов зажата между встречными штормами: устаревание фондов, бегство покупателей в онлайн и отсутствие новых строительных проектов формируют порочный круг. Сценарий, о котором предупреждают Nikoliers, IBC Real Estate, ADG Group и другие лидеры, выглядит тревожно многослойным. Если не начнется широкомасштабная программа обновлений под новые запросы аудитории, уже к концу десятилетия российские города столкнутся с волной неработающих торговых гигантов, потерявших привлекательность в глазах арендаторов и потребителей. Спастись смогут лишь те, кто рискнет и вложится в перемены уже сейчас.
Источник: www.kommersant.ru
