Доля рассрочек в проектном финансировании продолжает расти: новые тенденции
В последние месяцы российский рынок проектного финансирования жилья демонстрирует заметное увеличение доли сделок по рассрочке. Сейчас, по оценкам экспертов, до 30% всех продаж новостроек осуществляется с помощью рассрочки. Такая схема набирает популярность в условиях высоких ставок по ипотеке и ограниченного доступа к быстрым кредитам. Несмотря на определённые риски для всех участников процесса — покупателей, застройщиков и банков — рынок реагирует на вызовы гибко, используя новые инструменты и расширяя возможности для граждан приобрести жильё.
Сбербанк, Альфа-банк и Дом.РФ: адаптация к новым запросам покупателей
Банки, активно кредитующие застройщиков, в числе которых Сбербанк, Альфа-банк и банк «Дом.РФ», отмечают значительный рост числа клиентов, предпочитающих схему рассрочки. Так, доля рассрочек у Сбербанка в портфеле проектного финансирования недвижимости за последний год увеличилась с 15% до 25-30%. По словам Ларисы Лобановой, руководителя дирекции проектного финансирования недвижимости Альфа-банка, после 1 июля 2024 года рассрочку использует уже треть покупателей новых объектов.
В рамках проектного финансирования клиенты открывают эскроу-счета в банках, куда переводят деньги, служащие залогом для выдачи кредита застройщику. Только после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию средства поступают к застройщику. По данным Центробанка, в первом квартале 2025 года объем всего проектного финансирования достиг отметки 8,7 трлн рублей — впечатляющий показатель для российского рынка недвижимости.
Рассрочка — современный драйвер продаж на фоне высоких ставок по ипотеке
Рост популярности рассрочки во многом обусловлен высокими ставками по ипотеке. По словам Максима Грицкевича, председателя правления банка «Дом.РФ», еще недавно банки устанавливали жёсткие ограничения: только 10% продаж по договору могли приходиться на рассрочку, да и то при условии её полного погашения до ввода дома в эксплуатацию. Сейчас, по инициативе девелоперов и в ответ на потребности рынка, кредитные организации пересматривают эти ограничения, что значительно увеличивает гибкость условий покупки жилья.
Как объясняет Лариса Лобанова, рассрочка становится востребованным инструментом поддержки застройщиков и покупателей. При этом на эскроу-счет сразу поступает первоначальный взнос, обычно составляющий от 20% до 30% стоимости квартиры, а остальные платежи распределяются равномерно на ежемесячной или ежеквартальной основе. Постепенное поступление средств помогает застройщику снизить издержки на проценты по кредиту и сделать реализацию проектов более устойчивой.
Риски и их снижение: роль банков и внимание ЦБ
Несмотря на положительную динамику, схема рассрочки подразумевает ряд рисков для всех участников процесса. Вадим Мамонов, директор сегмента «Недвижимость» Т-Банка, подчёркивает: при расторжении договора дольщика, средства со счета эскроу необходимо вернуть, что может создать дополнительную нагрузку на банк и девелопера. Другой вызов — потенциальный рост дефолтов по рассрочкам. По прогнозам экспертов, их уровень может достичь до 10% от всех договоров в критической ситуации.
Для поддержания стабильности рынка и развития цивилизованных форм рассрочки, Центральный банк уже выдал изданиям новые рекомендации. Банкам предписано более тщательно учитывать возможные риски подобных схем, а также формировать полноценные резервы по кредитам застройщика при существенной доле рассрочек. Главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова также отмечает важность таких мер в целях ранней профилактики угроз для финансовой устойчивости кредитных организаций.
Переток депозитов в рассрочки: потенциал роста и влияние ставок
Постепенное снижение ставок по депозитам может стать импульсом для масштабного перехода сберегательных средств в покупку недвижимости с рассрочкой. Как отмечают в банке «Дом.РФ», на депозитах граждан сегодня аккумулировано порядка 13,5 трлн рублей. Эта гигантская сумма может перейти в сектор приобретения недвижимости, что способно заметно поддержать строительную отрасль и увеличить общий жилищный фонд страны.
Лариса Лобанова полагает, что высокий уровень ставок по вкладам формирует своеобразный отложенный спрос: многие россияне предпочитают пока сохранять средства в банках, планируя в будущем использовать их для погашения рассрочек или оформления ипотечных сделок. Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова уверена: по мере мягкого снижения ставок и восстановления спроса на рынке жилья всё больше вкладчиков будет готовы инвестировать свои накопления в долгосрочные сделки по рассрочке, что благоприятно скажется на всей экономике.
Позитивное будущее: синергия строительной и банковской отраслей
Таким образом, сочетание гибких инструментов банков — Сбербанка, Альфа-банка, Т-Банка, Совкомбанка, Дом.РФ — и регулирования со стороны ЦБ позволяет поддерживать устойчивость жилищного рынка даже в условиях изменяющейся макроэкономической ситуации. Слаженная работа финансовых институтов и девелоперов создаёт предпосылки для поступательного роста отрасли, привлекая свежие сбережения граждан на выгодных условиях и открывая новые возможности для семей по всей стране.
Впереди ещё много этапов развития и позитивных перемен: плавное смягчение ставок на депозиты, расширение программы рассрочек и появление новых банковских инструментов обещают сделать покупку жилья ещё доступнее для широкой аудитории. Специалисты единодушно прогнозируют: грамотное взаимодействие всех участников рынка приведёт к устойчивому росту и развитию жилищной сферы России, делая приобретение собственного жилья всё более реальным для миллионов семей.
Источник: www.kommersant.ru
