Резкое подорожание ипотеки стимулирует спрос на аренду жилья
Существенный рост ипотечных ставок в России стал причиной смены приоритетов у многих жителей страны: вместо покупки квартиры они всё чаще рассматривают аренду как более выгодное решение. В 2025 году активность на рынке аренды достигла рекордных показателей за три года, а количество доступных предложений пошло на убыль. Эксперты рынка, включая специалистов ДОМ.РФ и аналитиков портала ЦИАН, отмечают энергичный рост цен именно в сегменте компактных квартир. Однако существуют позитивные ожидания, что при дальнейшем снижении ставок по кредитам граждане вновь переключат внимание на приобретение недвижимости в собственность.
По сведениям исследовательского отдела ДОМ.РФ, за второй квартал 2025 года в России закрыто 85 тысяч арендных объявлений по сдаче квартир, что стало наивысшим результатом с 2022 года. При этом в течение квартала общее предложение жилья для аренды сократилось на 6% — до 94 тысяч актуальных объявлений. Это заметное изменение произошло после трех кварталов активного всплеска, когда рынок прибавил 83% новых предложений.
В крупнейших городах с населением более миллиона жителей общий объём объявлений во втором квартале сократился на 2% и составил 25,3 тысячи единиц. Это почти вдвое выше, чем год назад, что и отражает повышенный интерес к аренде. В Санкт-Петербурге уменьшение предложений оказалось максимальным: за три месяца количество квартир на рынке аренды снизилось на впечатляющие 31%, достигнув 4,8 тысячи, хотя за год эта цифра всё же выросла на 35%. Москва показала сокращение экспозиции на 4% — актуальных вариантов к концу квартала осталось 22,2 тысячи, но этот уровень всё равно превышает показатели прошлого года на 80%.
Компактные квартиры в лидерах по спросу и динамике цен
Особый интерес у арендаторов вызывают малогабаритные квартиры — студии и классические однокомнатные лоты. Число объявлений о сдаче студий уменьшилось на 9%, однокомнатных квартир — на 7%. По наблюдению экспертов ДОМ.РФ, заметно смещается фокус потребителей именно к компактному жилью, при этом активность арендаторов продолжает расти: среднее количество просмотров объявлений увеличилось на 9% за квартал.
В структуре имеющихся предложений малогабаритные лоты занимают решающую долю: на студии и однокомнатные квартиры в 2025 году приходится более половины всего объёма рынка аренды (53% против 50% в прошлом году и 48% в 2023 году). Руководитель направления «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов выделяет как основной драйвер позиции студий и небольших квартир. Именно в этих категориях зафиксирован наиболее стремительный рост цен: «Ставки аренды в этом сегменте увеличиваются на 3–5 процентных пунктов быстрее, чем в среднем по рынку», — уточняет Попов.
Столь высокий спрос объясняется изменениями в портрете арендатора: не менее трети новых съёмщиков — это жители, которые из-за удорожания ипотеки вынуждены откладывать покупку собственной квартиры или вовсе отказаться от нее в пользу аренды. Сейчас снимать квартиру оказывается в большинстве случаев заметно выгоднее, чем платить ежемесячный взнос по кредиту со ставкой 20–25% годовых.
Стабильная доходность и рост арендных ставок
Согласно анализу ДОМ.РФ, период экспозиции квартир существенно различается в зависимости от региона. Например, в Москве и Санкт-Петербурге средний срок экспозиции на рынке аренды достиг 27 дней, а в других регионах он составляет 41 день. При этом отношение доходности от аренды к цене покупки остаётся стабильным: в Москве показатель составляет около 5,7%, в регионах — 6,1%, в Петербурге — 6,2%. По мнению Алексея Попова, потенциал роста ограничивается платежеспособностью населения: «Платёж по аренде не должен превышать разумную долю семейного бюджета, поэтому доходность за три года выросла лишь с 5,5% до 7%», — отмечает эксперт.
Во втором квартале 2025 года на фоне сокращения объема предложения цены на аренду вновь пошли вверх. Так, в Москве средняя цена аренды достигла 93 тысяч рублей в месяц, что на 2% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 5% выше уровня прошлого года. В Санкт-Петербурге цена аренды выросла на 16% за квартал, что составило 55 тысяч рублей ежемесячно, а годовой прирост составил 17%. В других крупных городах России средний уровень цены достиг примерно 38 тысяч рублей: рост за квартал составил 3%, год к году изменений почти не произошло.
В разрезе формата жилья ситуация следующая: квартиры-студии сдаются по средней цене 38 тысяч рублей, двухкомнатные — 61 тысяча, трехкомнатные — 106 тысяч. Однокомнатные квартиры также немного выросли в цене — средняя ставка составляет 37 тысяч рублей (+1% за квартал).
Сравнение с зарубежным рынком: потенциал роста в будущем
Российский рынок аренды жилья пока что существенно отстает по своей развитости от европейских и ближневосточных стран. Если в России услуги аренды выбирают около 9% семей (порядка 5,6 миллиона человек), то, например, в Германии доля арендаторов достигает 53%, в Австрии — 46%, а в Великобритании и Швеции — по 35% граждан предпочитают снимать жильё. В Дубае за один квартал оформлено более 116 тысяч арендных контрактов, что более чем в два раза превышает количество сделок по купле-продаже квартир.
Временные тренды: аренда как вынужденная мера
Многие аналитики сходятся во мнении, что нынешняя высокая популярность аренды в России — это временное явление, связанное прежде всего с подорожанием ипотеки и повышением стоимости квадратного метра. Эксперты уверены, что устойчивый тренд на увеличение доли арендного жилья в стране пока не прослеживается. Алексей Попов отмечает, что спрос на аренду концентрируется прежде всего в крупнейших городах и агломерациях, регионах с развитым рынком труда, а также в курортных зонах, куда регулярно переезжает молодежь для учёбы или старта карьеры.
Генеральный директор международного агентства недвижимости Ageeva Real Estate Татьяна Агеева разделяет его точку зрения: по ее словам, как только ипотечные ставки вернутся на более демократичный уровень, заметная часть спроса снова сместится в сторону приобретения жилья: «Текущий скачок интереса к аренде продиктован скорее высокими ставками по кредитам и дороговизной жилья. По мере стабилизации финансовых показателей тренд снова развернётся в пользу покупки», — прогнозирует Агеева.
Инвестиционные возможности: зарубежная недвижимость и доходность
Текущая ситуация на российском рынке побуждает всё больше граждан рассматривать не только внутренний, но и внешний рынок недвижимости. Так, растёт интерес к зарубежным инвестициям, где доходность в среднем выше, а объем сделок стабильно велик. Среди наиболее перспективных направлений эксперты выделяют Германию, Австрию, Великобританию, Швецию и ОАЭ — страну с одним из самых динамичных рынков аренды мира. Подобная диверсификация интересов может позволить россиянам разнообразить стратегию вложений в недвижимость и повысить доходность личного портфеля.
В целом тренды на рынке аренды и ипотеки в 2025 году подтверждают адаптивность россиян к меняющимся условиям: несмотря на локальные сложности, сохраняется оптимизм по поводу восстановления доступности жилищных кредитов и расширения возможностей приобретения собственного жилья. Коллективный настрой участников рынка — как аналитиков ДОМ.РФ и ЦИАН, так и ведущих специалистов агентств недвижимости — остаётся позитивным. Их оценки внушают уверенность, что в ближайшей перспективе рынок недвижимости вновь станет более доступным и гибким для различных категорий граждан.
Источник: www.kommersant.ru
